A importância da due diligence imobiliária antes da concretização de compra ou venda

Adquirir ou vender uma propriedade imobiliária envolve uma série de riscos que, não raras vezes, podem acarretar a invalidação do negócio jurídico firmado, além da eventual perda do bem e do dinheiro investido.

As causas passíveis de invalidar uma transação imobiliária são inúmeras. Pode haver, por exemplo, procuração falsa, incerteza quanto ao estado civil do vendedor, promessa do imóvel a terceiros, reserva de usufruto, existência de hipoteca ou penhora, ações de execução relativas ao bem, entre outras.

Nesse cenário, embora seja inviável eliminar por completo os riscos inerentes a esse tipo de contrato, é possível atenuá-los por meio de uma análise jurídica prévia, que envolve a due diligence imobiliária.

A due diligence imobiliária, em seu sentido mais amplo, é a análise minuciosa realizada antes da celebração de um contrato relativo ao bem imóvel, bem como sobre as pessoas envolvidas na negociação, como, por exemplo, o contrato de compra e venda.

É de amplo conhecimento que, durante uma negociação imobiliária, normalmente há uma avaliação realizada pelo corretor de imóveis, além de uma série de requisitos exigidos pelo Ofício de Registro de Imóveis, com o intuito de proporcionar segurança aos envolvidos.

Contudo, ao contrário das análises mencionadas anteriormente – que são imparciais em relação às partes –, a due diligence é uma investigação detalhada, elaborada especificamente para o consulente (a pessoa que contrata a elaboração deste documento), com critérios focados em identificar e minimizar os riscos.

Essa investigação consiste, inicialmente, no levantamento de todos os dados necessários sobre o imóvel, incluindo documentos como a matrícula e certidões nas esferas municipal, estadual e federal. Nesses documentos, verifica-se a propriedade, possíveis ônus e restrições fiscais, ambientais, estruturais e jurídicas, além de analisar a idoneidade moral do vendedor e realizar consultas para verificar eventuais pendências ou débitos que possam recair sobre o imóvel.

Dessa forma, o conjunto de documentos obtidos é examinado de maneira aprofundada, desde a criação da matrícula do imóvel, com o objetivo de identificar o grau de risco associado à negociação. Ao final do procedimento, o advogado emite um parecer, sendo favorável ou contrário à continuidade do negócio jurídico.

Portanto, a due diligence imobiliária revela-se imprescindível na negociação de bens imóveis, atuando como um elemento preventivo contra situações de litígios judiciais e até mesmo a perda da propriedade, proporcionando segurança jurídica ao consulente.