O Cadastro Nacional de Indisponibilidade de Bens 2.0, ou simplesmente \u201cCNIB 2.0\u201d \u00e9 uma atualiza\u00e7\u00e3o ao sistema jur\u00eddico registral e notarial, que trouxe mudan\u00e7as significativas, advindas com o Provimento 188\/2024, publicado pela Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a – CNJ.<\/p>\n
A normativa possui abrang\u00eancia nacional, em vigor desde o dia 10 de janeiro, e versa acerca do funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, destinada ao cadastramento de ordens de indisponibilidade de bens espec\u00edficos ou do patrim\u00f4nio indistinto (abrangente\/n\u00e3o espec\u00edfico), e das ordens para cancelamento de indisponibilidade.<\/p>\n
Em outras palavras, \u00e9 por esta ferramenta que os cart\u00f3rios, not\u00e1rios e registradores de im\u00f3veis, e at\u00e9 mesmo o Poder Judici\u00e1rio, ir\u00e3o registrar e controlar ordens judiciais que impedem a venda ou transfer\u00eancia de bens, como im\u00f3veis, de pessoas ou empresas que estejam com pend\u00eancias judiciais.<\/p>\n
Desdobramentos nos neg\u00f3cios e seus potenciais riscos <\/strong><\/p>\n Diante deste cen\u00e1rio, surgem algumas novidades e inquieta\u00e7\u00f5es com poss\u00edveis desdobramentos negativos para o mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n As novas regras estabelecidas para a CNIB 2.0 afetam diretamente alguns dos princ\u00edpios mais essenciais do Direito Registral Imobili\u00e1rio, em especial os princ\u00edpios da \u2018prioridade\u2019 e da \u2018concentra\u00e7\u00e3o de registros\u2019, que garantem a seguran\u00e7a dos neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, protegendo e assegurando os direitos de propriedade sobre o im\u00f3vel aos adquirentes de boa-f\u00e9.<\/p>\n At\u00e9 ent\u00e3o, o princ\u00edpio registral da \u2018prioridade\u2019 assegurava que quem primeiro registrasse o t\u00edtulo detinha o direito sobre o im\u00f3vel, enquanto o da \u2018concentra\u00e7\u00e3o\u2019 exigia que todos os atos relacionados \u00e0 propriedade do im\u00f3vel fossem registrados na matr\u00edcula correspondente.<\/p>\n Para melhor compreens\u00e3o dos impactos do Provimento na seara registral imobili\u00e1ria, cumpre destacar \u2013 em especial \u2013 o que \u00e9 e quais s\u00e3o os desdobramentos do princ\u00edpio da \u2018concentra\u00e7\u00e3o\u2019. Neste sentido, o advogado especialista em direito imobili\u00e1rio e doutrinador, Tapai (2022, p.88), descreve este preceito como respons\u00e1vel por estabelecer que \u201ctodas as informa\u00e7\u00f5es referentes ao im\u00f3vel devem se concentrar em um \u00fanico documento, garantindo maior seguran\u00e7a jur\u00eddica, uma vez que n\u00e3o existir\u00e3o informa\u00e7\u00f5es esparsas sobre o im\u00f3vel, das quais eventualmente o adquirente possa n\u00e3o tomar conhecimento\u201d.<\/p>\n Assim, na pr\u00e1tica, todos os fatos e atos que alterassem a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do im\u00f3vel (como por exemplo: hipoteca, aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, a\u00e7\u00f5es judiciais etc.), capazes de comprometer o direito ao bem, deveriam constar na matr\u00edcula. Insculpido no art. 54, \u00a71\u00ba da Lei 13.097 de 2015, a reda\u00e7\u00e3o deste regramento estabelece que:<\/p>\n \u201cArt. 54, \u00a7 1\u00ba – N\u00e3o poder\u00e3o ser opostas situa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas n\u00e3o constantes da matr\u00edcula no registro de im\u00f3veis<\/strong>, inclusive para fins de evic\u00e7\u00e3o, ao terceiro de boa-f\u00e9 que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o im\u00f3vel<\/strong>, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei n\u00ba 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hip\u00f3teses de aquisi\u00e7\u00e3o e extin\u00e7\u00e3o da propriedade que independam de registro de t\u00edtulo de im\u00f3vel\u201d (grifou-se).<\/p>\n Hoje, contudo, com as novas disposi\u00e7\u00f5es do Provimento 188, a ordem de indisponibilidade de bens (CNIB 2.0) pode interromper o processo de registro, afetando a validade do neg\u00f3cio, eis que, conforme determinado com a inclus\u00e3o do artigo 320-I, \u00a73\u00ba no Provimento: \u201cA superveni\u00eancia de ordem de indisponibilidade impede o registro de t\u00edtulos, ainda que anteriormente prenotados<\/strong>, salvo exista na ordem judicial previs\u00e3o em contr\u00e1rio\u201d.<\/p>\n Isto significa dizer, na pr\u00e1tica, que agora h\u00e1 permiss\u00e3o expressa para que uma ordem de indisponibilidade de bens recaia sobre o im\u00f3vel de forma superveniente, mesmo ap\u00f3s realizada a prenota\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis, prejudicando assim o registro de um t\u00edtulo j\u00e1 prenotado e toda a validade jur\u00eddica da transmiss\u00e3o de propriedade do bem im\u00f3vel.<\/p>\n Em um cen\u00e1rio hipot\u00e9tico, caso o sistema CNIB 2.0 seja acionado pelo Poder Judici\u00e1rio em raz\u00e3o de um lit\u00edgio, o adquirente de boa-f\u00e9 pode ser impedido de registrar o t\u00edtulo do im\u00f3vel, mesmo j\u00e1 tendo conclu\u00eddo a escritura\u00e7\u00e3o junto ao Tabelionato de Notas e iniciado o processo de registro na matr\u00edcula perante o competente Of\u00edcio de Registro de Im\u00f3veis. Essa situa\u00e7\u00e3o evidencia o impacto das novas regras sobre a seguran\u00e7a jur\u00eddica das transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, especialmente em casos de prenota\u00e7\u00f5es j\u00e1 em andamento.<\/p>\n Possibilidade de consulta pr\u00e9via ao CNIB e seu ponto de fragilidade <\/strong><\/p>\n Com a altera\u00e7\u00e3o advinda do Provimento 188, outro princ\u00edpio tamb\u00e9m afetado fora o da publicidade do registro imobili\u00e1rio, que visa garantir a transpar\u00eancia e seguran\u00e7a das transa\u00e7\u00f5es, uma vez que o neg\u00f3cio pode ser invalidado por uma ordem de indisponibilidade que ainda n\u00e3o foi registrada e que, em alguns casos, n\u00e3o tinha como ser localizada em uma simples consulta.<\/p>\n Assim, uma das medidas introduzidas pelo Provimento 188, que talvez pudesse mitigar essa inseguran\u00e7a jur\u00eddica, foi a possibilita\u00e7\u00e3o de consulta gratuita \u00e0 CNIB – antes do registro. Conforme disposto no art. 320-L do Provimento 188, a consulta \u00e9 dada, gratuitamente, apenas aos \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos, not\u00e1rios e registradores, bem como ao interessado sobre cadastramentos em seu pr\u00f3prio nome. O par\u00e1grafo \u00fanico do dispositivo determina que o acesso de terceiros, entidades de prote\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito e demais interessados ser\u00e1 realizado mediante identifica\u00e7\u00e3o e custeio do respectivo servi\u00e7o.<\/p>\n Entretanto, a possibilidade de consulta se mostra uma medida ineficaz, pois caso a ordem de indisponibilidade surja posteriormente, a transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria ainda assim pode ser inviabilizada, tornando sem efeito a prenota\u00e7\u00e3o e fragilizando os princ\u00edpios registrais anteriormente assegurados \u2013 como o citado princ\u00edpio da publicidade.<\/p>\n Isso n\u00e3o s\u00f3 afeta a prioridade do registro, mas tamb\u00e9m a confian\u00e7a do adquirente no mercado imobili\u00e1rio, que pode ter dificuldades em verificar a real situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel antes de concluir a compra do bem, com o risco iminente de vir a perder o bem. \u00c9 de se ressaltar inclusive que, n\u00e3o raras vezes, em um primeiro momento, tais riscos s\u00e3o praticamente ocultos ao neg\u00f3cio, sendo quase impercept\u00edveis aos olhos do negociador que busca adquirir um im\u00f3vel.<\/p>\n Como mitigar riscos e contornar a situa\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n Para garantir a seguran\u00e7a jur\u00eddica dos neg\u00f3cios, \u00e9 fundamental que os adquirentes envolvidos na transa\u00e7\u00e3o realizem uma an\u00e1lise detalhada da situa\u00e7\u00e3o registral do im\u00f3vel, inclusive buscando informa\u00e7\u00f5es sobre a exist\u00eancia de processos judiciais em nome dos propriet\u00e1rios atuais e passados do bem que est\u00e1 sendo negociado. A due diligence<\/em> imobili\u00e1ria<\/strong>, feita por profissional especializado, pode apurar riscos sobre determinada opera\u00e7\u00e3o, viabilizando-a ou n\u00e3o.<\/p>\n A due diligence<\/em> consiste em uma an\u00e1lise criteriosa da documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e das partes envolvidas, al\u00e9m de consultas detalhadas \u00e0 CNIB e outros registros p\u00fablicos, como cart\u00f3rios de registro de im\u00f3veis e \u00f3rg\u00e3os judiciais. Essa abordagem permite identificar restri\u00e7\u00f5es, como ordens de indisponibilidade, penhoras, hipotecas e outros \u00f4nus que possam impactar a seguran\u00e7a jur\u00eddica da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A orienta\u00e7\u00e3o de um profissional qualificado, n\u00e3o apenas reduz a chance de surpresas desagrad\u00e1veis e impactos financeiros negativos, mas tamb\u00e9m assegura que o neg\u00f3cio seja conduzido de forma transparente e em conformidade com a legisla\u00e7\u00e3o vigente.<\/p>\n No cen\u00e1rio da CNIB 2.0, a due diligence<\/em> imobili\u00e1ria deixa de ser uma recomenda\u00e7\u00e3o e passa a ser uma necessidade indispens\u00e1vel para garantir a tranquilidade nas transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/strong><\/p>\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O Cadastro Nacional de Indisponibilidade de Bens 2.0, ou simplesmente \u201cCNIB 2.0\u201d \u00e9 uma atualiza\u00e7\u00e3o ao sistema jur\u00eddico registral e notarial, que trouxe mudan\u00e7as significativas, advindas com o Provimento 188\/2024, publicado pela Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a – CNJ. 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